[스크랩] [알기 쉬운 세금 이야기] 명의신탁 부동산에 대한 불이익

[알기 쉬운 세금 이야기] 명의신탁 부동산에 대한 불이익

 

96년 7월 이후 타인 명의로 등기한 부동산
과징금만 시가의 30%, 시세차익도 못 돌려받는다

 

 부동산 취득, 주식 매매 시 본인 명의가 아닌 가족ㆍ친구 또는 임직원 명의로 등기 등(등록 및 명의개서 포함)을 하는 것을 주위에서 볼 수 있다. 일반적으로 등기 등이 필요한 자산은 소유권에 대한 분쟁을 방지하고 권리를 보호받기 위해 권리 취득 즉시 실권리자인 본인 명의로 소유권이전 등기 등을 한다.

 

 그러나 여러 이유로 본인 명의로 하지 않고 타인 명의로 등기 등을 하는 경우가 많다. 이와 같이 취득한 자산을 본인 명의가 아닌 타인 명의로 소유권이전 등기 등을 하는 것을 명의신탁이라 한다. 명의신탁을 금지하고 있는 법률 내용 가운데 부동산 명의신탁에 대해 구체적으로 살펴보자.
　

# 명의신탁의 사유

 우리가 실생활에서 많이 접하는 명의신탁 재산은 부동산과 주식 및 예금 등으로 크게 구분할 수 있다. 부동산을 취득해 소유권이전 등기할 경우 부동산등기부 등본에 실권리자와 등기명의자가 일치해야 한다. 실권리자(명의신탁자)가 아닌 다른 사람 명의(명의수탁자)로 등기하는 명의신탁 등기는 '부동산 실권리자명의등기에관한법률'(이하 '부동산실명법')에서 금지하고 있다.

 

 과거 합법적으로 인정받은 명의신탁에 의한 등기제도는 투기와 탈세 및 탈법을 조장하는 데 악용된 사례가 많았다. 이와 같은 명의신탁 행위를 막아 실권리자명의로 등기하도록 함으로써 부동산거래의 정상화로 부동산가격 안정과 건전한 경제발전에 기여하기 위해 1995년 '부동산실명법'을 제정해 1996년 7월부터 시행하고 있다. 그런데 배우자명의로 등기하거나 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기하는 명의신탁은 예외적으로 허용해 불이익은 없다.

 부동산을 명의신탁하려 하는 이유는 다양하다. 먼저 조세포탈 또는 회피 목적으로 명의신탁하는 경우이다. 1주택을 소유한 자가 추가로 주택을 매입할 경우 1세대1주택의 비과세 혜택을 받을 수 없을 뿐만 아니라 다주택자로 중과세 된다. 이를 피하고자 타인(가족, 가까운 친척, 친구 등) 명의로 취득하고자 한다.

 

 또는 본인 명의로 취득할 경우 자금출처에 문제가 있어 증여세 부과가 우려되거나 적법하게 신고해야 할 소득보다 과소신고로 추징이 우려되는 경우에도 명의신탁하고자 한다. 조세포탈 목적이 아닌 사유로는 시골의 농지를 취득하고 싶지만 농지법 등으로 취득할 수 없어 현지인 명의로 취득하는 경우가 있다.

 

 또한 법인의 사업에 필요한 공장부지 등을 원활하게 취득하고 나아가 지가상승을 노린 알박기와 같은 부동산거래를 회피하고자 임직원 명의로 취득하는 경우도 조세포탈 목적이 아닌 취득사유의 대표적 사례다.  
　

# 명의신탁부동산의 불이익

 현행 '부동산실명법'은 명의신탁약정을 무효로 규정하고 있어 명의신탁부동산임이 밝혀지면 명의신탁에 의한 실권리자의 권리는 보호받을 수 없다. 또한 과징금과 형사처벌 등이 가해진다. 명의신탁부동산은 언젠가는 실소유자(명의신탁자) 명의로 등기하거나 명의수탁자가 직접 양도해 그 양도대금을 본인이 반환받는다. 그런데 반환받기 전 명의자가 배신할 경우에는 명의신탁자는 명의자(명의수탁자)를 상대로 소유권이전 반환소송을 하게 된다.

 이 경우 대법원은 명의신탁약정이 1996년 7월 이전인가 또는 이후인가에 따라 명의신탁자의 권리의 인정범위에 대해 판결을 달리하고 있다. 1996년 7월 이전에 맺은 명의신탁약정은 부동산실명법 실시 이전이므로 부동산자체를 실소유자에게 돌려주라고 판결하고 있다. 그러나 그 이후에 성립된 명의신탁부동산에 대해서는 명의신탁약정 당시의 매매대금만 실소유자의 것으로 인정하고 명의자가 보유하는 동안 시세 상승분은 명의자에게 귀속된 것으로 보아 명의신탁자에게 돌려줄 의무가 없는 것으로 판결하고 있다.

 그리고 과징금으로 명의신탁자에게 부동산가액의 30%에 해당하는 금액을 부과한다. 이 경우의 부동산가액은 매매당시가 아닌 부과당시의 가액인 시가(기준시가)를 말한다. 또한 과징금을 부과 받은 자는 지체 없이 자기 명의로 등기해야 한다. 만약 지연등기할 경우 1년 이내는 부동산가액의 10%를, 다시 1년이 경과할 때까지 이전등기를 이행하지 않으면 20%에 해당하는 이행강제금이 부과된다.

 그 예로 1997년 8월에 매입했던 토지(매입가격 5억원)를 남의 이름을 빌려 소유권이전 등기했던 명의신탁자가 소송을 통해 되찾고자 할 경우를 살펴보자. 이 토지는 가격이 올라 현재 시가가 9억원이다. 이 땅을 매입한 시점이 1996년 7월 이후이므로 명의자는 실소유자인 명의신탁자에게 당초 매매대금인 5억원만 돌려주면 된다. 시세차익 4억원은 돌려줄 의무가 없어 명의자는 4억원에 달하는 이익을 얻게 된다.

 

 만약 이 토지를 1996년 7월 이전에  명의신탁 등기한 경우라면 9억원인 토지 그 자체를 돌려받을 수 있어 명의신탁자는 손해를 보지 않으나 과징금으로 시가의 30%인 2억7000만원을 물어야 하므로 손해가 많다.

 또한 부동산실명법을 위반한 자에게는 형사처벌이 따른다. 명의신탁자에게는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금, 명의수탁자에게는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로 처벌받을 수 있다. 반면에 명의신탁부동산에 대한 증여세는 부과되지 않는다. 과징금이 부과되고 형사처벌이 따르게 되는 등 많은 불이익이 있기 때문이다.

 참고로 주식을 명의신탁한 경우에는 주주명부에 등록한 날을 증여일로 보아 그 주식가액을 증여받은 것으로 보고 명의자에게 증여세를 부과한다. 그러나 조세회피 목적이 없이 명의자가 등록한 경우에는 증여세가 부과되지 않는다.

 따라서 부동산이나 주식 등의 명의신탁은 불이익이 많으므로 실소유자로 등기 등록하는 것이 재산권을 올바르게 지키는 길이다.  

 

김종률 세무사

 

 

 

출처 : 도규미의 성명학 교실

글쓴이 : 도 규 미 원글보기

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